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住宅ローンの借り換え：賢い住宅ローンの借り方

住宅ローンの借り換えというのは、高い金利で借りていた住宅ローンを、低い金利の住宅ローンに切り替えることをいいます。

住宅ローンの金利は、借りた時点での金利が基準になります。

長いローンですから、その間には、市場金利もずいぶん変動します。

ですからケースによっては、借り換えた方が、返済総額が、安くなる場合があるのです。

ここでは、住宅ローンの借り換えについての基本的な情報を紹介しておきます。

まず、住宅ローンの借り換えを行うには、借り換え後も、今住んでいる住宅に、引き続き住むことが大前提です。

別の家に買い替えるなどは、新規のローンを組むことになります。

また、金利が高いから安くしたい、という人の中には、毎月の支払がたいへんだから、という人もあるかもしれません。

そういう人でも、支払を滞らせてはいけません。

信用が低下し、借り換えができないからです。

さらに、転職を考えている人。

住宅ローンの審査には、勤続年数も必要になってきます。

転職後に、申込ますと、勤続年数で、断られる可能性があります。

転職前に、住宅ローンの借り換えを済ませておきましょう。

上手に住宅ローンを借り換えしますと、

・返済総額が数百万円も少なくなる。

・長期固定に借り換えて金利の変動リスクを抑える。

・低金利に借り換え、返済期間据え置き、毎月の返済を軽減。

などのメリットが受けられます。

また、注意すべき点としては、

・手数料がかかること。

・借入金残高のうち入れ。

など、出費がかかってくることです。

ですから、借り換え前の金利とあとの金利と、あまり、差がない場合、借り換えをしない方いい場合もあるのです。

今の時期、借り換えの対象になりうる方は、もちろんローン残高にもよりますが、

・変動金利の住宅ローン
・固定金利選択型の住宅ローン
・ゆとり返済
・ステップ返済方式のローンを利用している人などです。

情報収集や借り換えシュミレーションをやってみるといいと思います。

住宅ローンの事前審査：賢い住宅ローンの借り方

住宅ローンの事前審査は、ほぼすべての金融機関で採用されている制度です。

事前審査は、本格的な審査をする前に行われる仮審査です。

通常、住宅ローンに申し込む前に、事前審査を行っておくことによって、

・申込者が、住宅ローンの審査の可否をおおざっぱに事前に知ることができる

・本審査の手続きが簡単になる

というメリットがあります。

特に２番目の本審査ですが、ここに至る前には、すでに、物件の契約が済んでいたり、大変スケジュールがタイトになっています。

住宅ローンで事前審査に通っておけば、あとはよほどのことがない限り、本審査には通過するはずなので、住宅購入時のスケジュールが、スムースに流れていきます。

もちろん住宅ローンの事前審査には手数料は、不要ですし、金融機関にとっても、顧客の状況をいち早く把握できるので、便利なのです。

さて、住宅ローンの事前審査には、収入や所得の証明が要りません。

本審査では、収入や所得を証明する書類が必要になります。

事前審査で書類を出しておけば、本審査のときに、事前審査と同様の内容で申込み、それを証明する書類を提出して、事前審査の内容と違いがない場合、本審査の方もスムースな融資の流れになります。

また、事前審査の相見積もりをしてもいいでしょう。

何件かの金融機関に住宅ローンに同時に申し込むことで、各金融機関の、金利・手数料・対応の親切度を比べることができます。

ただし本審査では、購入する物件の担保価値も含めた審査になります。

仮審査では、本人の収入や所得・勤務先・他の借入金などの属性を審査します。

よほど変な物件でない限り、住宅や土地の担保価値で落ちることはないと思います。

それでも、本審査には通らないケースも中にはあります。

ですから、住宅物件を購入すると決めて、大体の物件、借入金額を決めたら、すみやかに、金融機関の住宅ローンの事前申請を数件行っておくことが必要だと思います。

住宅ローンの本審査：賢い住宅ローンの借り方

住宅ローンの本審査は、通常、事前申請の承認後に行われます。

いよいよ、住宅の購入・建て替え・新築や土地の購入などの手続きに入っていくわけですが、事前審査は、本人の属性のチェック、本審査では、物件の精査、担保価値などの調査が加わります。

物件の調査も入りますから、売買契約書・登記簿の写しなどの書類も必要になってきます。

事前審査は住宅ローンを貸し出す銀行などが行い、本審査では、信用保証会社で行います。

銀行等では、あらかじめ住宅融資ができそうな人を絞り込むために、事前審査を行うわけです。

本審査では、住宅ローンの貸し倒れ時に全額銀行に保障する保証会社が行う審査が厳しいのは当たり前です。

まず書類の完備です。

事前審査では、収入を証明する書類は、基本的には、不要です。

本審査ではもちろん必要になります。

本審査では、

・住宅ローン借入申込書

・団体信用生命保険申込書兼告知書を記入

しますが、住宅ローン借入申込書には、会社名や年収、勤続年数、他の借入状況などを書き、

・収入を確認できる書類（所得証明書・源泉徴収書・納税証明書など）

・本人確認書類（免許証など）

・健康保健証のコピー（扶養家族の分も必要）

・印鑑証明書、家族全員の住民票

・残高証明書など自己資金を確認できる資料

などの種類を添付します。

さらに、購入する物件に関する書類、

・不動産登記簿謄本

・不動産売買契約書

・重要事項説明書

・建物平面図

・公図

・物件案内図

などの準備が必要になります。

本審査から融資実行までは、３週間から４週間くらいみておくとよいでしょう。

また、売買契約書を交わしたあと、住宅ローンの本審査が通らないケースもあります。

しかし、売買契約書には、特約として、住宅ローンの本審査が通らないときは無効とする条項が記載されているはずですので、確認しておきましょう。