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住宅ローン　固定金利と変動金利どちらを選ぶ：賢い住宅ローンの借り方

住宅ローンには、金利が固定される固定型と、金利が市場金利によって変動する変動金利型がありますが、どちらが有利でしょうか。

実は、どちらが有利かは、市場の動向や、自分自身のライフサイクルによって、視点が変わってくるので、一概には言えません。

たとえば、住宅金融公庫のように、全期間固定金利で、設計している住宅ローンがありますが、いまのように市場金利が低いときには、どうしても変動金利の方が安くなります。
だからといって、変動金利の方は、半年ごとに金利が見直されますので、金利上昇局面に来ると、固定＞変動が、変動＜固定と逆転する可能性を常にもっているわけです。

また、変動金利は、５年に一回、返済金の見直しが行われます。

もっとも異常な金利変動があった場合でも、すでに払い込んだ返済総額２５％までの上限設定というセーフティネットもありますが。

変動金利型の住宅ローンは、固定金利型に比べて、返済期間が短いのが、特徴です。

返済期間が短いということは、返済総額が、少なくなるのです。

また、住宅ローンの借入期間を短い期間にしたい場合は、変動金利の方がいいでしょう。

最初の数年間は、金利変動のリスクが少ないので、変動金利の安い金利のメリットを受けられます。

一方、固定金利は、変動金利よりも最初の金利を高く設定されています。

仮に、借り入れ期間が短い住宅ローンを借りた場合、固定金利だと返済額が多くなってしまいます。

また、固定金利型の住宅ローンでは、繰り上げ返済をするときに、手数料がかかり、変動金利型は、手数料がかからない方が多いです。

固定金利のメリットは、全期間一定の金利のため、長期間の住宅ローンでも、返済計画が立てられやすいという点です。

住宅ローン繰り上げ返済：賢い住宅ローンの借り方

住宅ローンの繰り上げ返済というのは、毎月の支払いやボーナスの支払いのほかに、一部または、全部を一括して返済することをいいます。

これは、現在のように低金利の金融商品しかない場合、利息がつかない預貯金に預けるより、ローンを返済した方が得なのです。

繰り上げ返済を行うことによって、住宅ローンの返済総額も、預金利息に比べ、グンと減ることを思えば、とても合理的な判断になります。

繰り上げ返済の種類は、

・期間短縮型

・返済額軽減型

の２種類があります。

期間短縮型は、繰り上げ返済をすることにより、返済期間が短くなります。

これをすることによって、住宅ローンの返済総額が大幅に軽減されます。

また、返済額軽減型は、返済期間を変えずに、毎月・ボーナスなどの返済を減らす効果があります。

２種類の住宅ローンの繰り上げ返済の選択の基準ですが、借りた直後であれば、期間短縮型の方が、大きく住宅ローンの返済総額を減らす効果があります。

これは、返済当初は、特に、返済額に占める利息部分が多いので、元金が減りません。

ですから、先に元本を繰り上げ返済しておくことによって、のちの返済総額が、大きく変わってくるのです。

一方の返済額軽減型は、毎月の支払いがしんどいので、毎月やボーナスの住宅ローンの負担を減らしたい場合に、選択します。

この場合、利息効果よりも、むしろ毎月の支払を軽減することによって、安定して返済ができるメリットがあります。

最後に、ローン返済残高を一括で返済する「繰り上げ完済」というのがあります。

大きな収入があった時や、住宅ローンの借り換え時に、残債を完済するものです。

これら全般にいえることですが、繰り上げ返済のポイントは、従来の返済方法の総返済額と、繰上返済を取り入れた時の総返済額の差、比較してみることです。

手数料が必要な金融機関もありますので、諸費用を含めて検討します。

住宅ローンアドバイザー：賢い住宅ローンの借り方

住宅ローンアドバイザーは、住宅金融普及協会または金融検定協会が認定した資格で、任意資格です。

もともと、住宅ローンアドバイザーは、住宅ローンを始めて借りようとする人や、住宅ローンの借り換えを検討している人たちに、多様化している住宅ローンの中から、わかりやすくアドバイスする役割を持った人を育成する目的で、国交省が取りまとめた資格です。

住宅ローンアドバイザーに認定されるには、日本住宅ローンアドバイザーズ協会認定講習を受講する必要があり、受講後、住宅ローンアドバイザー検定試験に合格すると、住宅ローンアドバイザー試験合格者として合格証がもらえます。

その後、日本住宅ローンアドバイザーズ協会に会員登録をすれば、住宅ローンアドバイザー」と認定され、認定証をもらえます。

住宅ローンアドバイザーから受けられるアドバイスは、

・住宅ローンの基礎情報

・住宅ローンの基礎知識（金利の種類や返済方法）

・確実に「返せる」住宅ローンの設計

・住宅に関する税金や住宅ローンの計算（含む繰上げ返済・借り換え返済）

などがあります。

また資格としてみた場合、次のような資質が、住宅ローンアドバイザーになる人に必要なものといわれています。

・住宅ローンの仕組みを理解している

・住宅に関わる税務知識や諸費用について理解している

・お客様のおかれている立場からみた、適切なアドバイス

ができることとされていて、加えて、親身な相談に対応できるコミュニケーション能力も必要でしょう。

住宅ローンを借りたい方、借り換えを検討している方、繰り上げ返済を検討している方は、一度住宅ローンアドバイザーに相談してみるとよいでしょう。